Инвестирование в недвижимость всегда выгодно, считают специалисты

Инвестирование в недвижимость является выгодным в любой ситуации. С этим согласны президент Ассоциации развития рынка недвижимости Ленка Клапалова и член правления Йиржи Пацал. Таков их тезис, высказанный в разговоре на тему о ситуации на рынке недвижимости, которую они сравнили, образно говоря, с «хрустальным шаром».

 

Хорошая инвестиция в недвижимость сохраняет свою стоимость, эта недвижимость, конечно, должна быть качественной и должна находиться в хорошей местности

Хорошая инвестиция в недвижимость сохраняет свою стоимость, эта недвижимость, конечно, должна быть качественной и должна находиться в хорошей местности

 

Квартиры в Чехии дешевеют. Не только панельные, где спад цен наиболее ощутим, но и кирпичные. Действительно ли лопается ценовой пузырь, о чем некоторые специалисты предупреждали еще в прошлом году?

Kлапалова: Всегда небезопасно говорить о ценовых пузырях вне общего контекста. Правда в том, что в целом цены жилья снижаются, однако, они не снижаются в равной мере по всем категориям.

Хорошая инвестиция в недвижимость удерживает свою стоимость. Недвижимость, однако, должна быть качественной, должна находиться в хорошей местности, роль играет и то,  чем является недвижимость – квартирой или коттеджем. В категории малопривлекательных продуктов в настоящее время мы являемся свидетелями снижения цен.

Цены качественных квартир и коттеджей свою стоимость удерживают, считают Й.Пацал и З.Kлaпaлoва.

Цены качественных квартир и коттеджей свою стоимость удерживают, считают Й.Пацал и З.Kлaпaлoва

Пацал: ценового пузыря в истинном смысле этого слова у нас не было. По моему мнению, рост цен вызван двумя факторами. Первым является то, что были постоянно открытыми для заимствования финансовые средства,  что обеспечило очень многим людям возможность приобрести собственное жилье. Вторым фактором явилось то, что рост цен начался с весьма низкого уровня. За исключением Праги, где строилось много жилья, в остальных регионах квартиры поступали на рынок преимущественно путем приватизации жилищного фонда, или посредством перевода в категорию частной собственности кооперативных, в меньшей мере ведомственных квартир, которые были сревнительно дешевы.

Например, в Остраве, в Оломоуце или в Усти на Лабе в самом начале квартиры „раздавали“ по цене 50 тысяч крон, затем цены исчислялись рыночными сотнями тысяч крон, что могло создать впечатление ценового пузыря.

Прага имеет несколько иное специфическое развитие. Здесь быстрый рост цен был в значительной мере обусловлен повышением спроса, в том числе из-за приезда в столицу людей со всей Чешской Республики. Однако, несмотря на то, что определенный ценовой пузырь в Праге был, у нас снижение спроса и цен обусловлено иными причинами.

Если не принимать во внимание глобальные причины, то главным обстоятельством является то, что численность молодых людей в возрасте до 30 лет, которые чаще всего покупают жилье, резко уменьшилась. Сильные в финансовом отношении слои населения свою потребность в жилье удовлетворили, остались лишь слабые слои. K этому добавилась повышенная осторожность банков, что связано с глобальными причинами. Кроме того, есть и третий фактор, который повлиял на снижение спроса – уход с рынка заинтересованных спекулянтов.

Ряд желающих приобрести жилье в настоящее время выжидают и надеются на дальнейшее снижение цен. Одновременно застройщики ограничивают или полностью прекращают реализацию новых проектов. Каким видится Вам в данной ситуации дальнейшее развитие рынка?

Kлапалова: Застройщики приостанавливают дальнейшие проекты, потому что банки в настоящее время очень ужесточили критерии кредитования. Это проявляется в выраженном спаде со стороны предложения. Наряду с ограничением ипотечных кредитов и финансовых источников со стороны покупателей, происходит охлаждение спроса на жилье. Полагаю, что интерес к качественному жилью сохранится и цены на качественную недвижимость, квартиры и коттеджи в перспективных местностях сохранят свою стоимость.

Пацал: Я бы не переоценивал то, что на рынке происходит снижение спроса и цен из соображений отсрочки покупки. Это, конечно, играет роль, но лишь в малой мере. Рынок в сегменте квартир в собственности по-прежнему имеет достаточно возможностей. Населенные пункты весьма активны в деле приватизации и на рынок поступают и будут поступать другие квартиры, несмотря на то, что застройщики ограничили строительство.

Совершенно иная ситуация в сегменте котттеджей. Хотя я в газетах читал иное, настаиваю на том, что в этом сегменте никакого снижения цен не произошло, цены стабильно держатся. Причин для этого несколько, начиная с культурных.

Чехи хотят и умеют владеть коттеджами гораздо в большей мере, чем квартирами, где собственность имеет историю продолжительностью каких-то 15 лет. По нашей статистике собственник коттеджа меняется в среднем один раз за 60 лет, что является проявлением низкой активности. Поэтому на рынке коттеджей не может произойти ни быстрого роста, ни быстрого снижения цен, рынок весьма стабилен.

И еще замечание по поводу цен. Намного существеннее, чем возможные ценовые пузыри, на цену квартир будет влиять их размещение в доме, где люди способны позаботиться о своем имуществе. В будущем на цены повлияет то, как будут работать общества собственников жилья, как люди будут заботиться о недвижимости. Чем качественнее будет недвижимость, тем более стабильной будет их цена.

Недавно опубликованное исследование Центра экономического анализа CERGE утверждает, что цены недвижимости у нас завышены и не соответствуют доходам домашних хозяйств. Oтражают ли цены квартир их стоимость?

Пацал: В упомянутом Вами исследовании говорится о соотношении цен и доходов согласно так называемому индексу „цены на доходы“, что представляет собой отношение между средней ценой квартиры и среднегодовым доходом домашнего хозяйства.

Aвторы справедливо подчеркнули, что речь идет о Праге, потому что в Праге средняя цена квартиры действительно соответствует восьми-девятикратному среднегодовому доходу домашнего хозяйства, что явно превышает нормальную величину индекса (пяти-шестикратный годовой доход). Это ситуация в Праге и частично в Брно, но вне их цифры ниже норматива, так что в целом цены на жилье в Чешской Республике не завышены.

Нечто подобное уже было в мире. Где-то цены падали, где-то дожидались роста доходов. Taк что подобное состояние само по себе не является основанием для снижения цен.

Что, по Вашему мнению, является наибольшей проблемой при оценке перспектив динамики цен жилой недвижимости у нас?

Пацал: Дальнейшая динамика цен жилья является неопределенной по одной простой причине: если будут откладываться сроки покупки жилья, то в еще большей мере будут откладываться сроки продажи. Если значительно снизится предложение,  то даже несмотря на наличие всех предпосылок для снижения цен, оно вообще не произойдет. В этом-то и кроется интрига «хрустального шара». Поэтому каждому, кто спрашивает меня – будь то лучший друг или лишь знакомый – я всегда отвечаю: если есть причина купить жилье, то покупай и не жди, что цены пойдут вниз, так как, во-первых, это может оказаться не так, a во-вторых, то жилье, которое ты выбрал, может „убежать“, достаться другому, а ты, «останешься с фигой»: цена недвижимости, к примеру, упала на 20%, но выбранного тобой жилья на рынке уже нет.

Kлапалова: Недвижимость является особым активом. Ее ликвидность по сравнению с прочими активами низкая, этo означает, что недвижимость нельзя быстро превратить в деньги, но она имеет ряд выгод. Kроме полезной стоимости для владельца, она долгое время стабильна в отношении цены и защищает от инфляции. По этой причине в недвижимость вкладывают и будут вкладывать средства, что является хорошим сигналом как для инвесторов, так и для тех, кто стремится заработать на коммерции.

 

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Галерея