Финансовая консультация: «Как оплачивать ипотеку при потере работы»
Потеря работы, когда у вас есть обязанность регулярно каждый месяц вносить платежи в размере нескольких тысяч крон за ипотеку, может создать семье существенные финансовые проблемы. Речь, однако, не идет о безвыходной ситуации. Важно не поддаться эмоциям и решать проблему рационально.
Правила, которых вы могли бы в данной ситуации придерживаться, сводятся к пяти следующим пунктам.
1. Используйте свои собственные резервы
Для регулярных платежей используйте свои финансовые резервы, хранящиеся на сберегательных счетах и в других активах. Перед оформлением ипотеки хорошо было бы иметь финансовый резерв. Каждый владелец ипотеки должен располагать оптимальным резервом в размере шестикратного месячного дохода. Если же вы не сформировали его в предыдущие годы, то стоит хотя-бы снизить ежемесячные расходы по всем „необязательным“ статьям – от дорогих парикмахеров до излишних поездок на автомобиле.
У финансовых продуктов можете приостановить или снизить выплаты по вкладам на строительное накопление, пенсионное страхование или на время приостановить регулярное перечисление денег в долевые фонды. Пользуйтесь всегда лишь собственными средствами. Никогда из-за страха потерять недвижимость не решайте проблему выплат по ипотеке путем дополнительного займа средств.
2. Застрахуйте потерю занятости
Сверьте страховые условия, о которых вы договорились при заключении ипотеки. Банки при заключении ипотечных договоров требуют обеспечение в форме страхования жизни, а у некоторых страховых компаний составной частью этого обеспечения является страхование риска потери занятости. Не считайте, однако, что страховые компании предоставят деньги в ваше распоряжение сразу же. Выплата страхового возмещения, как правило, связана с условием истечения периода 3-5 месяцев с момента потери занятости.
3. Договоритесь об изменении платежей
Установите кoнтакт с человеком, который подписывал с вами ипотечный договор, и попытайтесь вместе с ним найти возможный выход из сложившейся ситуации. Возможно, он кроется в изменении календаря выплат, когда выплаты будут отложены или снизятся их суммы. Взаимное соглашение для банка определенно является лучшим решением, чем лишение вас недвижимости и ее продажа, которые сопряжены с высокими затратами. Поэтому поиск запасного решения с клиентом для банка всегда в его интересах.
4. Подумайте о покупке более дешевого жилья
Поинтересуйтесь состоянием рынка недвижимости. Узнайте, можно ли найти жилье, соответствующее вашим запросам, по более низким ценам. Если вы владеете люксусной квартирой, платежи за которую стали для вас непосильными, то подумайте о приобретении более дешевой квартиры, которая не создаст для вас такой проблемы. Хорошо взвесьте свои финансовые возможности.
5. Ищите финансового консультанта
Не сторонитесь сотрудничества с финансовыми консультантами. Ситуация, которая для вас в целом непривычна, привычно решается ими в своей повседневной работе. Консультант объективно взвесит ваши возможности и оговорит с банком наиболее приемлемое изменение условий платежа. Он рассмотрит также общую финансовую ситуацию в вашей семье и укажет, где существует риск недостаточного обеспечения, а где – наоборот – вы делаете платежи и застрахованы избыточно. Посоветуйтесь насчет составления финансового плана вашей семьи так, чтобы в будущем можно было бы предвидеть подобные проблемы.
В 2003 г. я открыла вклад строительного сбережения с целевой суммой 300 000 чешских крон, нa который я вносила ежегодно 18 000 крон. В 2008 г. накопление завершилось, и, поскольку я в деньгах не нуждалась, представила предложение на увеличение целевой суммы до 600 000 крон и продолжаю вносить платежи. Хотела бы в течение года получить деньги. Не будет ли этот шаг для меня невыгодным? Или мне лучше было бы продолжить накопления?
В случае, если вы имеете вклад строительного сбережения с 2003 г., то вы его заключили еще по „старым условиям“, до изменения закона. Oптимальный годовой вклад – это упомянутые 18 000 крон, на которые от государства выделяется максимальная государственная поддержка в размере 4 500 крон. Речь идет о высокоэффективном продукте в кратком временном горизонте (5 – 10 лeт), и если вы в деньгах не нуждаетесь, то продолжайте накопления дальше. Выгодой является то, что у вас в 2008 г. закончился 5-летний связующий период: это значит, что если когда-либо в будущем вы решите завершить строительные накопления, то вы вправе так поступить, и деньги в период до 3 месяцев поступят на ваш счет.
Единственное, что меня в вашем случае немного настораживает, так это увеличение целевой суммы. В связи с тем, что вами уже накоплено примерно 150 000 крон и более чем 300 000 крон в ближайший период накоплено не будет (следовало бы копить более чем 10 лет, или же направлять больше, чем оптимальный вклад, причем, оба эти варианта не эффективны), то вы бы заплатили лишь излишнюю плату за увеличение. Увеличивать целевую сумму рекомендуют лишь из соображений использования кредита. Главным образом из-за этого (вслед за обновлением закона после 1 января 2004 г.) многие изменили условия первоначального договора.
В заключении – еще одна важная информация насчет того, как использовать максимально эффективность строительного сбережения. Государственная поддержка в вашем случае составляет каждый год 25% от годового вклада, что берется с учетом оценки, которая действует по договорам, заключенным непосредственно перед окончанием 2003 г., и потом, составляет 2%. В практике это означает, что вы не должны вносить целиком 18 000 крон ежегодно, чтобы получить максимальную государственную поддержку, но, например, сейчас уже „лишь“ 15 000 крон + годовой сбор за управление договором, так как 3 000 крон (2% от накопленных 150 000 крон) составляет оценка.
Где-то я читала, что можно договориться с банком насчет оплаты ипотеки иным способом. A именно – еждемесячно оплачивать лишь процент, а остаток определенной суммы посылать на сберегательный счет в том же банке. Например, за 30 лет, в течение которых должен быть выплачен кредит, его возместят со сберегательного счета, да еще присовокупят проценты к кредиту. Каким образом это возможно?
Сочетание оплаты только процентов с ипотечного кредита и так называемого откладывания капитала (выплаты банку в один прием) на рынке действительно существуeт. Главной идеей этого продукта является то, чтобы прибыль от инвестированной части сформировала финансовый резерв, который должник будет иметь в наличии после оплаты ипотеки. Например, для решения дальнейших долгосрочных стратегических целей, какими являются рента или пенсия. Или же сделать возможной оплату кредита со знанием дела раньше. Зачем оплачивать капитал банку в форме регулярных месячных платежей, если можно разместить его и нарастить в другом месте? Не погасите долг и ваши деньги могут работать намного эффективнее. Важно лишь выбрать правильное сочетание.
На рынке есть наиболее известное сочетание ипотеки с капитальным жизненным страхованием, инвестиционным жизненным страхованием открытыми долевыми фондами. Обычно ипотека – это хороший долг, поэтому ее в большинстве случаев в интересах семейных финансов хорошо растянуть на как можно больший по продолжительности временной горизонт. Капитал необходимо оценивать в программах, которые, собственно, на указанных горизонтах формируют интересное возрастание, и где в наибольшей мере играет важную роль процент на процент. Капитальное жизненное страхование требовательнее в отношении платежей (оценка не выше, чем процентирование ипотеки).
Приемлема комбинация ипотечного кредита и инвестиций в долевые фонды в форме регулярных месячных вкладов. Это продукт, который в известной мере приближен к должнику. Но лишь к самому динамичному! Такая комбинация несет с собой определенный риск. Не стоит договариваться о ней до тех пор, пока вы ее в полной мере не поймете. С другой стороны не стоит ее опасаться, помощь окажет спокойный и рациональный подход.