Оформление недвижимости на физическое лицо или фирму: сравнение

Как лучше покупать недвижимость в Чехии:
на физическое лицо или на фирму?

1.    С точки зрения ипотечного кредитования
Если у Вас нет долгосрочной визы, и Вы готовы приобрести недвижимость на ипотеку, оплатив 50% стоимости за счет собственных средств, то кредит быстрее и проще получить на фирму, и купить недвижимость тогда необходимо на фирму. Подробнее.
Если у Вас есть долгосрочная виза в Чехию (ВНЖ), то можно воспользоваться услугами другого банка и купить недвижимость на физическое лицо. Если же Вы хотите купить недвижимость на ипотеку, оплатив всего 20% стоимости за счет собственных средств и заняв 80% у банка, то необходимо покупать на физическое лицо. Подробнее.

2.    С точки зрения налогообложения прибыли, приносимой недвижимостью

Если Ваша чешская недвижимость сдается в аренду, то с полученного дохода Вы должны заплатить подоходный налог. Ставка подоходного налога с физического лица составляет 15%, юридического – 19%. Кроме того, физическое лицо при расчете налогов пользуется системой законных скидок. Для расчета налогооблагаемой базы частный предприниматель имеет право уменьшить валовый годовой доход на 60%, а физическое лицо, не зарегистрированное как ЧП, на 30%. Кроме того, физическое лицо имеет право воспользоваться скидкой на неработающую супругу (супруга) и детей до 18 лет на иждивении. Примерная скидка составляет 24000,-Кч на себя как на плательщика налога, на ребенка и на супругу. То есть: если доход с аренды за год составил 350.000,-Кч (сдаются две квартиры по инвестиционному проекту с гарантированной рентабельностью 10% годовых), у владельца квартиры есть неработающая супруга и/или один несовершеннолетний ребенок, то налог с прибыли никакой не оплачивается за счет скидок от государства. Юридическое же лицо вправе уменьшать налогооблагаемую базу только за счет документально подтвержденных расходов, и никакими скидками от государства не пользуется. Соответственно, с точки зрения налогов при сдаче в аренду выгоднее покупать недвижимость на физическое лицо.

3.    С точки зрения оплаты коммунальных услуг

Обслуживая квартиру, необходимо оплачивать электрику и газ (если проведен). Если недвижимость записана на фирму, то тариф на данные услуги примерно на 10-20% выше, чем у физических лиц. Но электрику и газ можно записать и на физическое лицо, даже если владелец квартиры – фирма. Соответственно, с точки зрения расходов на электрику и газ всё равно как покупать недвижимость — на физическое лицо или на фирму.

4.    С точки зрения налогообложения будущей продажи недвижимости

При перепродаже недвижимости, если это не коммерческая деятельность, а необходимость, фирма оплатит 19% налог с прибыли + 15% за вывод денежных средств в виде дивидендов учредителей – это составит около 30% с прибыли. Физическое лицо заплатит только 15% в виде налога на прибыль. Если физическое лицо проживало в квартире больше 2 – 5 лет, и все это время было в ней прописано, то налог с прибыли вообще не оплачивается. Пример: квартира куплена в 2011-м году за 2.000.000,-Кч, продана в 2018-м году за 2.500.000,-Кч. Физическое лицо никакой налог с прибыли не заплатит, а фирма оплатит примерно 150.000,-Кч. Налог с продажи в размере 4% заплатит и физическое лицо, и фирма на одинаковых условиях. Соответственно, с точки зрения будущей продажи выгоднее покупать недвижимость на физ. лицо.
Государственный налог с продажи недвижимости составляет 4%. Некоторые утверждают, что фирма может отдать недвижимость учредителю в счет уплаты долга (при постановке недвижимости на баланс фирмы сумма на покупку была оформлена как заём денежных средств от учредителя), и тогда 3% якобы не нужно оплачивать, но это не так: всё равно при переписи в кадастре нужно будет заплатить налог 3%. Если перепродавать недвижимость вместе с фирмой (то есть переписывать учредителя в фирме), то не оплачивается ни налог 30%, ни налог 15%, ни налог 3%, НО найти такого покупателя, который был бы согласен купить недвижимость с фирмой, очень сложно, ведь у фирмы могут быть долги, которые всплывут через несколько дней — месяцев — лет. Соответственно, с точки зрения будущей продажи всё равно лучше покупать недвижимость на физическое лицо.
При перепродаже недвижимости, когда это не необходимость, а коммерческая деятельность, если фирма перепродает больше 2-3х квартир в год, то налоговая может заподозрить, что это деятельность фирмы, и фирма по закону из-за больших оборотов становится плательщиком НДС, платятся большие налоги с перепродажи, и это становится невыгодно. Соответственно, с точки зрения перепродажи выгоднее покупать недвижимость на физ. лицо.

5.    С точки зрения рисков

Ведение фирмы. Любая фирма должна работать для продления визы учредителям. Любой активный бизнес – это риск. Даже если фирма не ведет активный бизнес, а только получает небольшой доход для выплаты зарплат директорам, чтобы те могли спокойно продлить себе бизнес-визу на иностранной полиции, ТО всё равно фирма подвергается рискам – не вовремя сданные отчёты, штрафные санкции. Даже небольшая штрафная санкция, о которой руководство фирмы вовремя не узнало (например, не получило почтовое извещение), может со временем вырасти до огромных размеров. Если недвижимость куплена на фирму, то недвижимость находится под угрозой, ведь фирма отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом. Соответственно, с точки зрения ведения фирмы выгоднее покупать недвижимость на физ. лицо.

6.    Государственные служащие в СНГ

Государственные служащие в СНГ. Некоторым гражданам СНГ не нужно, чтобы на них где-то в Европе была записана недвижимость. Тогда на них открывается фирма, и недвижимость покупается на фирму, где кроме этого человека есть еще и другие учредители, например, и он не является прямым собственником, а собственником является фирма. Соответственно, с точки зрения некоторых госслужащих лучше покупать недвижимость на фирму.

7.    Получение ПМЖ

Чаще всего фирма нужна для того, чтобы получить ВНЖ, а затем ПМЖ. Имея ПМЖ, на работу можно устраиваться на основании частного предпринимательства или через трудовой договор. Для бизнеса лучше иметь отдельную фирму, не рискуя недвижимостью. Существование фирмы, которая только владеет недвижимостью и не ведет деятельности, все равно связано с необходимостью сдавать отчетность, оплачивать услуги бухгалтера, общаться с различными госучреждениями, так что после получения ПМЖ многим фирма становится не нужна, и ее хотят ликвидировать или переписать на кого-то (более легкий способ). Тогда недвижимость необходимо перепродавать физическому лицу и платить с этого 4% налог с продажи + заказывать оценку недвижимости для налоговой, которая стоит около 200 евро и которую должен произвести аттестованный оценщик, имеющий печать и разрешение, поскольку 4% по закону должны оплачиваться с большей из двух сумм (стоимость по договору и оценочная стоимость). Пример: если недвижимость по договору стоит 1.000.000,-Кч – фирма специально занизила стоимость, чтобы оплатить меньший налог, – а оценочная стоимость 2.000.000,-Кч, то налог платится с 2.000.000,-Кч и составляет 60.000,-Кч. Соответственно, с точки зрения необходимости наличия фирмы после получения ПМЖ выгоднее покупать недвижимость сразу же на физическое лицо.

8.    Совместное владение недвижимостью

Совладение недвижимостью. Если совладельцами недвижимости хочет стать целая семья, например, муж с женой и отец мужа, то нет необходимости покупать недвижимость на фирму лишь для того, чтобы разбить недвижимость на доли. Недвижимость можно купить и на физические лица, записав в кадастре сколько угодно человек совладельцами недвижимости.

9.    Доверенности

Доверенности. Если Вы не можете присутствовать в Чехии при покупке недвижимости, то покупку недвижимости можно оформить по доверенности. Если доверенность оформляется в СНГ на чешском языке и подписывается в консульстве у чешского нотариуса, то разницы нет. Если же доверенность подписывается на русском, украинском и др. языках, то намного тяжелее оформить доверенность от имени фирмы – для этого нужно иметь судебно-заверенный перевод с чешского языка на государственный язык страны, в которой подписывается доверенность, а также перевод учредительного договора и выписки из Торгового суда. Соответственно, с точки зрения подписания доверенностей на языке страны в СНГ, то удобнее  покупать недвижимость на физ. лицо.

Итог: если посмотреть на картину в общем, то лучше покупать недвижимость в Чехии на физическое лицо — с 1.05.2009 это возможно делать гражданам СНГ без наличия ПМЖ, без наличия визы в Чехию.

Галерея