Финансовая консультация: как продать недвижимость с ипотекой
Намерены продать квартиру, купленную с помощью ипотеки? Есть несколько возможностей, как это сделать. Важно продумать, какова главная причина продажи: если нуждаетесь в наличных деньгах, или стремитель обзавестись другой недвижимостью. Затратность и административная сложность процесса будет зависить от того, каким кредитом воспользоваться. При определенных обстоятельствах одноразовая оплата кредита может оказаться весьма дорогой.
При использовании классического кредита от строительного сберегательного банка его преждевременная оплата, как правило, не связана с какими-либо санкциями. Случаи, когда такая оплата влечет за собой штраф, являются единичными (например, у кредита под разрыв в платежах).
Ипотеки от банка
Более сложная ситуация возникает при использовании ипотеки от банковского учреждения. В стандартных случаях с банком достигается договоренность о периоде фиксированного процента. Период фиксации означает для банка обязанность соблюдать оговоренную величину процента, а для Вас – невозможность изменения кредитных условий, в том числе одноразовой оплаты кредита.
Какая-либо преждевременная оплата кредита в течение фиксированного периода сопряжена с санкциями. Их сумма зависит от суммы остатка кредита, который Вам необходимо оплатить, и периода, который остается до истечения фиксированного периода. Обычно санкции составляют порядка 10% и более, поэтому у крупных ипотек они достигают нескольких сот тысяч крон. Oсобенно в таких случаях важен ответ на вопрос „чтo последует после продажи?“.
Продажа недвижимости ради получения наличных денег
Если Вы продаете недвижимость с целью получения финансовой наличности, то есть возможность договориться с будущим покупателем о так называемом заимствовании долга. Покупатель как новый должник принимает на себя ипотечный кредит на тех же условиях, на каких он был предоставлен первоначальному должнику.
В этом случае вся административная ответственность переходит на покупателя, она, в принципе, такая же , как и при оформлении нового ипотечного кредита. Покупатель, конечно, не имеет какого-либо выбора и возможности изменения условий. Если такое решение по какой-то причине неприемлемо, то у Вас есть две возможности. Либо смириться со штрафом, который заплатите банку за преждевременную оплату кредита, либо повременить с продажей недвижимости до завершения фиксированного периода.
Продажа для покупки новой недвижимости
Если квартира продается с целью покупки новой недвижимости, то можно перевести залог на новую недвижимость, иначе говоря, заменить объект залога. Это, однако, возможно лишь в случае, когда цена новой недвижимости достигает минимально такой же величины, как и цена продаваемой недвижимости. Замена объекта залога обычно решается дополнением к кредитному договору и платеж в этом случае осуществляется на основе всеобщих торговых условий, установленных данным банком. Очевидна необходимость письменного согласия банка и оценка новой недвижимости экспертом, которого данный банк признает.
Дальнейшей альтернативой является преждевременная оплата ипотеки и последующая новая ипотека у того же банка, связанная с заявлением об освобождении от санкции, при необходимости замена залога и, как следствие, последующий ипотечный кредит у того же банка на дофинансирование потребностей должника. Сложность административных процедур, однако, в этих случаях повышается. Такие возможности действуют и для кредитов от строительных сберегательных банков.
Хотим перестроить пол в чердачных комнатах для наших сыновей. Планируемые затраты составляют 500 000 крон. Что выгоднее – взять ипотеку или кредит из строительного сберегательного банка? Никаких сбережений в этом банке у нас нет.
Выбор решения между ипотекой и кредитом из строительного сберегательного банка рекомендуем сделать с учетом возможности залога и последовательности перестройки. Если по каким-то соображениям невозможно залжить недвижимость (перестраиваемую или иную), то остается только вариант кредита из сберегательного банка. Вместо залога недвижимости можете гарантировать кредит 1–2 поручителями (согласно требованиям отдельных строительных сберегательных банков).
Сумма кредита, однако, в этом случае не должна превышать 500 000 крон и все потраченные средства должны быть подкреплены фактурами (зa мaтeриал, работы). Иной возможностью является использование залога на свой собственный счет, с которого, однако, нельзя оплачивать перестройку. Договор о строительном сберегательном вкладе нельзя заключить предварительно. Можно заключить его лишь вместе с заявлением o кредите и заявить о так называемом кредите под разрыв в платежах с нулевым „предварительным взносом“, то есть без сбережения собственных денег.
Если Вы обладаете недвижимостью, пригодной в качестве залога банку, то для нужд финансирования можете выбрать ипотечный кредит. В отличие от кредита из строительного сберегательного банка, он не будет ограничен суммой 500 000 крон. Следующей выгодой может быть возможность на определенных условиях осуществить перестройку без предоставления фактур за проведженные работы или закупленные материалы. Деньги на перестройку вновь можно получать авансом, причем, сумма получаемых средств будет зависить от современной стоимости недвижимости. Невыгодой ипотеки являются повышенные расходы, связанные с оценкой заложенной недвижимости, и более сложными административными процедурами и большими затратами времени, связанными с записью залога в Кадастр недвижимости.
В прошлом году мы с мужем приобрели дом стоимостью 2 800 000 крон. Часть этой суммы мы заплатили наличными деньгами, а на оставшуюся сумму взяли кредит под разрыв в платежах в размере 2 300 000 крон. Хотела бы Вас попросить об оценке выгодности и различиях между ипотекой и кредитом из строительного сберегательного банка. Кредит из строительного сберегательного банка мне представляется более выгодным, потому что не меняется процентная ставка, но все мои знакомые оформляют ипотеку.
Что выгоднее? Извечный вопрос. Все не так просто и однозначно. Если не принимать во внимание условия утверждения кредита или условия использования кредита, что характерно для ипотеки, то ипотека и кредиты из строительного сберегательного банка отличаются по конструкции и регулированию. У ипотеки Вы оплачиваете установленные проценты и капитальную сумму, называемую ануитетом, где платите вначале больший процент, а со временем – большую капитальную сумму.
Ипотека определена на определенный период фиксации, чаще всего 3 или 5 лет, которые Вы выбираете. Период фиксации у некоторых банков может быть быть равен и всему периоду погашения, что означает неизменные платежи в течение всего периода погашения. В других случаях банк по истечении периода фиксации меняет процентную ставку в сторону повышения или снижения в зависимости от текущего состояния ставок на рынке и от Вашего (Вашего посредника по ипотеке) умения договориться с банком.
Погашение ипотеки может длиться даже 40 лет, что означает возможность существенно снизить месячные суммы платежей. Владелец ипотеки вынужден «переваривать» скачки в платежах между отдельными периодами фиксации. Риск ипотеки состоит в том, что при неблагополучной экономической ситуации размер погашения может увеличиться на тысячи крон в месяц.
Кредиты из строительного сберегательного банка сконструированы иначе. При высоких заимствуемых суммах Вы используете прежде всего кредит под разрыв в платежах. В нем погашаете проценты со всей целевой суммы строительного сбережения. Эта фаза бывает сравнительно дорогой, потому что, в отличие от ипотечного кредита, погашение кредита во времени не снижается. С этой точки зрения невозможно преобразовать кредит под разрыв в платежах в обычный кредит или в ипотеку. Все решает эффективный процент или годовая процентная ставка расходов. По истечении определенного времени кредит под разрывы в платежах трансформируется в обычный кредит, где его погашение происходит так же, как при ипотеке. Ставки с самого начала гарантированы (внимание: и у кредита под разрыв в платежах существует фиксация), риском является то, что однажды Вы выясните, что при выборе ипотечного кредита пришлось бы понести меньшие затраты.
Специалисты и финансисты используют для сравнения так называемую «текущую стоимость будущего погашения». Речь идет о методике, которая способна предположить динамику стоимости денег во времени. Неудивительно, что при использовании этой методики часто ипотеки и кредиты из строительных сберегательных банков оказываются сопоставимыми.
Oбе эти возможности финансирования жилья имеют свои преимущества и недостатки. Сберегательный банк предлагает твердую процентную ставку на весь период погашения, а в большинстве случаев и возможность в любое время погасить кредит частично или в полной мере. С точки зрения текущих сумм, направляемых на погашение кредита, выгоднее ипотечный кредит, что может объяснить предпочтение, которое ему отдают Ваши знакомые.